La population française vieillit. Dans ses tableaux de l’économie française publiés en 2018, l’institut national de la statistique (INSEE) a montré qu’en 2040, un habitant sur quatre sera âgé de plus de 65 ans. Une étude TNS-Sofres réalisée il y a quelques années indique que de plus en plus de Français anticipent leur vieillissement et estiment que leur logement actuel ne conviendra plus lorsqu’ils seront âgés. 20 % des sondés de plus de 60 ans souhaitent habiter dans une résidence spécialement adaptée à leurs besoins. Une demande qui pourrait se révéler bien supérieure à l’offre disponible en résidences pour seniors et présenter de nombreuses opportunités pour tous ceux qui cherchent à réaliser un investissement immobilier.

Sécurité, confort et lien social : les atouts des résidences pour séniors

Une résidence service senior est une résidence qui accueille les séniors autonomes désirant conserver leur indépendance, contrairement aux établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) qui s’adressent aux personnes âgées qui ont besoin de personnel soignant. Si l’entrée en EHPAD est subie, intégrer une résidence pour sénior est un choix assumé par le sénior qui a besoin de sécurité et de vie sociale.

Des résidences spécialement construites pour les séniors

Les résidences comme celles de seniortransition.fr sont généralement composées d’une centaine d’appartements, confortables et sécurisés (du studio au quatre pièces) dans lesquels les personnes âgées résident seules ou en couple. Il s’agit de leur résidence principale, dont ils sont le plus souvent locataires. Les tarifs oscillent entre 900 et 3 500 euros par mois, selon la localisation et le standing des lieux. Compte tenu du coût, la résidence senior s’adresse donc davantage aux personnes âgées aux revenus élevés. On peut y vivre dès 65 ans, mais la moyenne d’âge des résidents est plutôt de 80 ans. Les appartements sont adaptés pour les personnes âgées : larges portes, douche à l’italienne, barres d’appui, boîtiers d’appel pour alerter l’accueil en cas de problème…

Les résidences séniors se distinguent surtout par la panoplie des services proposés et les spacieuses parties communes : accueil, programme quotidien d’activités, salons de réception pour créer du lien social, jardin, restaurant et parfois espaces loisirs (bibliothèque, salle de fitness, piscine…). La résidence met à disposition des services pratiques (ménage, blanchisserie, aide à domicile). Situées au centre-ville, les résidences sont proches des commerces, des transports et des services. Les résidents ont ainsi tout loisir de faire leurs courses ou de pratiquer des activités à l’extérieur.

Les résidences pour seniors, un marché en pleine croissance pour les investisseurs

L’intimité d’un appartement tout confort et adapté avec des services à portée de main séduisent de plus en plus de séniors. Face à cette demande croissante, l’offre en résidences séniors ne cesse de se développer. Le parc français devrait atteindre 1 300 résidences en 2025 (étude 2021 Xerfi-Precepta). L’évolution des mentalités incite de nombreux promoteurs à construire des résidences séniors vendues à des investisseurs institutionnels (compagnies d’assurances, mutuelles) ou à des investisseurs particuliers.

Un investissement immobilier aux nombreux avantages

Réaliser un investissement locatif en résidence pour personnes âgées peut s’avérer intéressant. Le rendement locatif annuel est généralement compris entre 3,5 % et 4 % hors TVA, notable dans le contexte actuel de faible rémunération des placements et de crédits immobiliers bon marché. Le cadre fiscal de l’investissement est, lui aussi, avantageux (statut de la location meublée non professionnelle (LMNP) relevant du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et permettant de percevoir des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés). Le ticket d’entrée pour un investissement est de l’ordre de 100 000 euros (hors TVA) pour une résidence située en province. Le ticket peut allègrement dépasser 200 000 euros pour une résidence haut de gamme en région parisienne.

L’investissement locatif en résidence séniors s’adresse à des personnes qui cherchent à constituer un patrimoine de rendement (versement de loyers réguliers), sans souci de gestion locative, pour préparer la retraite par exemple. En contrepartie de la signature du bail commercial avec l’exploitant de la résidence, l’investisseur reçoit un loyer sans avoir à se soucier de l’exploitation de la résidence et de la recherche de locataire.

Les points de vigilance à garder à l’esprit avant tout investissement en résidence séniors

Il faut veiller à ce que la résidence corresponde parfaitement aux besoins des futurs locataires : implantation en cœur de ville, prestations de qualité en matière de services, d’assistance et de sécurité. La solidité financière de l’exploitant de la résidence est primordiale. Il convient donc d’être particulièrement attentif au choix du gestionnaire exploitant : s’assurer de sa bonne santé financière, de sa légitimité et de son expertise dans le secteur des résidences séniors. Enfin, la lecture du bail commercial est essentielle. Tous les baux commerciaux ne sont pas identiques en termes de répartition des charges. Il faut savoir qu’en fin de bail, d’importants travaux de rénovation de la résidence et de l’appartement peuvent être demandés par l’exploitant à l’investisseur.